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因不滿物業服務,蕭山某小區業主拒繳物業費用
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2018-02-06

李某是蕭山某小區的業主,A公司是該小區的物業公司,而最近雙方關於物業費的繳納問題發生了糾紛。李某拒絕向A公司支付物業費,並闡明了自己拒付物業費的理由。

李某表示其拒付物業費,存在如下理由:

1、之前物業公司在對小區外牆整改清理的過程中,損壞了其空調的外機,導致其花費700元進行修理,其之後與物業公司的協商過程並不愉快,導致這筆費用一直未收回;

2、半年前,李某家裏進了小偷,李某認為這是物業公司的對於小區的管理不到位導致的;

3、李某對於小區內的衛生並不滿意,多次向物業反映此情況,但是並未得到完善的解決;

4、小區外牆存在開裂的情況,李某向物業公司反映該情況並要求維修,但是物業公司並未進行維修。

而A公司這邊則表示,他們已經依照物業服務合同提供了相應的物業管理服務。但是李某自2014年起就拒付應繳的物業費,A公司多次向其催討,但是李某的態度並不好。之後更是直接拒接物業公司的任何電話,也拒絕溝通。眼看物業費越欠越多,A公司隻能將李某告上了法院,要求李某支付欠付的物業費。

那麽,物業公司的訴訟請求能得到人民法院的支持麽?

聽聽律師怎麽分析……

一、物業公司可以向業主主張欠付的物業費

物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的,規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序,由業主支付報酬的服務合同。

根據《物業管理條例》第六十五條的規定:“違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。”

本案中,李某拒絕向A公司支付物業費,而A公司在多次催討無果後,向法院起訴要求李某支付物業費的行為是符合法律規定的。

二、物業公司應當向李某賠償其支出的700元維修費用

本案後經法院審理查明,李某空調的損壞,確係物業公司在清理過程中的不當操作導致的,根據《中華人民共和國侵權責任法》第二條規定:“侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任。”及第十五條的規定:“承擔侵權責任的方式主要有:(六)賠償損失。”因此,物業公司應當賠償李某支出的維修費用。


三、李某家遭竊,應當向侵權人主張賠償,無權要求物業公司對其損失進行賠償

根據《中華人民共和國侵權責任法》第二條的規定:“侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任。”該法第三條規定:“被侵權人有權請求侵權人承擔侵權責任。”而盜竊李某家的乃是身為第三人的盜竊者。因此,李某可以要求盜竊者返還財產或賠償損失。

而物業公司身為物業服務合同的相對人,僅需對合同約定的內容承擔責任,對於因第三人侵權導致的財產損失並不需要承擔責任。

四、業主認為物業公司的工作不到位,可向物業公司主張違約責任

業主認為物業公司對小區衛生的維護不符合物業服務合同的約定,可以同物業公司進行溝通協商。

根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條的規定:“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。”

在溝通協商不成的情況下,業主可以根據物業服務合同中的約定,向物業公司主張違約責任,要求物業公司承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

五、小區外牆麵開裂的維修並不屬於物業服務合同約定的內容,李某不能以此為由拒付物業費

物業公司隻是履行房屋的日常巡查、常規簡單查看的義務,不是維修。而業主房屋牆體裂縫屬於業主的共用部位,責任在開發單位、施工單位,並非物業公司。

根據《建設工程質量管理條例》第四十條的規定:“在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(二)屋麵防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆麵的防滲漏,為5年。”可知,外牆麵的保修期為5年。

而A公司首次簽訂物業服務合同的時間是2009年,截至目前顯然超過了5年,並不能找建設工程的承包單位要求維修。

另根據《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》第十四條的規定:“物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金的,由物業管理單位提出使用方案,經三分之二以上相關業主同意,並由業主委員會審核後,報市物業維修資金管理機構審定。”

可知,現在這種情況下,小區外牆麵開裂隻能通過申請物業維修基金來進行修繕,而該維修流程並非物業服務合同約定的內容,不是由物業公司直接進行維修的。因此,李某以小區外牆開裂未維修為由拒付物業費並無依據。

本案最後在法院的調解下,A公司與李某達成了和解,A公司在物業費用總額上減去了李某700元的空調修理費用,李某則是向A公司支付了欠付的物業費用。

律師提醒

在業主欠付物業費時,物業公司應當首先對欠付物業費的業主進行書麵催交,並保留書麵催交的憑證。

經催交後,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業公司再向法院訴請要求業主支付物業費。

而業主如果認為物業公司的服務違反了雙方的物業服務合同,應當與物業公司進行溝通,並保留相應證據。在溝通不成的前提下,再向法院主張要求物業公司進行賠償,而不應直接拒付物業費。

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