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業主委員會:還我停車位
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2018-03-13

開發商遲遲不按規定配置物業管理用房,停車位開放數量不合理,小區業主委員會多次找開發商協商無果,最終將開發商告上了法庭。去年6月5日,西寧市城東區人民法院公開審理了這一起業主委員會與開發商的糾紛案。

案起緣由

位於西寧市城東區的翠天小區,由青海三禾房地產開發有限公司(以下簡稱三禾公司)承建,於2010年後交付使用。終於搬進新房的業主內心高興不已。然而搬進去沒多久,業主發現,三禾公司並沒有按照西寧市住房保障和房產管理局核定的麵積留足物業用房,而是把16號樓地下一層的麵積為647平方米的房屋作為物業管理用房。按照相關規定,翠天小區核定的物業用房麵積應為964.52平方米,位置在小區7號樓夾層。由於住戶入住不久,因此一直沒有派出代表與開發商協商。直到2016年5月,小區業主召開會議,決定成立業主大會並選舉產生了業主委員。

業主委員會成立後,委員會負責人章智找到了三禾公司協商物業管理用房這個問題,但多次協商後,三禾公司都以已經安排了物業用房為由拒絕了他們的要求。

一方麵物業管理用房還沒有得到解決,另一方麵停車位不足的問題也深深影響著小區居民的正常生活。據悉,小區共有1776戶業主,但隻有346個停車位,停車位嚴重不足。之後,三禾公司便把人防工程作為地下停車位高價出售給業主。針對這種情況,很多業主隻能在鄰近小區尋找停車位。為了解決停車問題,業主委員會多方協商,三禾公司也僅同意再開放15個地下停車位進行出租,租金以每月480元的價格收費,比鄰近小區高出許多。

不僅如此,小區業主委員會成立後,三禾公司依舊繼續占有小區房屋竣工驗收資料、設計圖紙等小區檔案材料和公共設施資料,並在未經業主大會和業主同意的情況下,在小區設計規劃圖之外擅自利用業主公共區域在小區西南角建了5個車庫。

麵對三禾公司這一係列行為,委員會負責人多次嚐試協商,但都沒有得到妥善處理。因此,為了維護自身合法權益,翠天小區業主委員會將三禾公司告上了法庭 ,要求三禾公司配置物業用房,將人防工程作為地下停車場全麵向業主開放出租,同時將小區檔案材料、業主上繳的房屋維修資金的賬務資料等交由業主委員會保管,並將5個車庫拆除。

對簿公堂

2017年6月5日,西寧市城東區人民法院公開審理了此案。

庭審中,被告三禾公司辯稱,翠天小區物業服務用房麵積經西寧市住房保障和房產管理局核準為671平方米,而非原告主張的964.52平方米;而且目前公司已經配置在小區之中,物業服務企業可以隨時移至該處。同時,根據相關法律規定,人民防空工程中的防空地下室工程,平時是由投資者使用或按照有關規定進行維護、管理和使用,所以翠天小區的人防工程並非小區業主共有部分,應當依法由開發商管理、維護和使用,並且人防工程並沒有規劃為地下停車場,原告翠天小區業主委員會要求開放,是混淆了權利主體。

原告翠天小區業主委員會請求交付竣工驗收等資料,被告三禾公司早已按照有關法律規定移交給物業服務企業,原告再次主張,是混淆了被訴主體。至於財務資料,原告無權主張。

對於拆除5個車庫,業主委員會並沒有權利提起訴訟,有權提起的主體應為業主大會或全體業主,而且是否屬於違法建築,應當由有關行政主管部門認定,原告的請求超出了司法裁判的範圍。

基於此,被告三禾公司認為原告翠天小區業主委員會起訴無事實根據和法律依據,起訴既存在主體不當問題,也存在一案多訴問題,請求法院依法予以駁回。

法槌落定

庭審後,法庭組織雙方當事人前往涉案翠天小區對雙方訴爭的小區建築及建築空間進行了實地察看,現狀如下:

小區物業公司辦公地點在16號樓地下一層。12、17號樓地下一層,部分堆放有雜物,內有各種管道布置,進出口與業主樓道進出口共用,1-4號樓地下一層人防工程部分建有地下車位。

根據以上事實和對雙方提交的證據認定,法院對原告的各項訴訟請求作出以下裁判,法院認為:關於原告翠天小區業主委員會要求被告配置物業用房的訴求,因被告三禾公司已為涉案小區配置了物業用房,物業公司對此安排並未向被告或原告業主委員會提出異議。原告以自己的名義要求被告按房管部門的批複配置物業用房,其請求缺乏根據,不予支持。

關於原告翠天小區業主委員會要求被告三禾公司應將人防工程作為地下停車位全麵向業主開放出租。經實地察看,訴爭人防工程已建成停車位。在察看過程中,據小區物業公司人員與原告人員介紹,雙方爭執的重點在於租金的標準,而非是否開放停車位的問題。因該處地下建築既已建成地下車位,應當向小區全體業主開放。至於收費標準,如原告方對被告或物業公司確定的收費標準存有異議,應當通過協商或向有關政府物價監察部門投訴,但被告不得以隻售不租的理由拒絕業主對停車位的租賃要求。被告作為該處物業的建設方,有能力決定停車位的處置方案,原告向被告提出此項請求主體適格,請求合理,應予支持。

關於原告翠天小區業主委員會要求被告三禾公司移交有關建設資料,被告認為,根據物業管理條例第二十九條的規定,被告已將有關資料移交物業服務企業,原告此項主張應向物業服務企業提出,被告此項抗辯主張於法有據,法院予以采納。

關於原告翠天小區業主委員會要求判令被告三禾公司拆除違法建設在小區西南角的5個車庫,對此被告同意拆除。但法院認為,違法建築應當經過有關政府行政規劃部門的認定,不應由人民法院進行裁判,被告此項抗辯理由符合法理,法院予以采納;但被告既已承諾可以拆除,應當就此承諾付諸行動,而不應消極對待。

綜上,依照《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款、物業管理條例第二十九條之規定,法院判決:被告青海三禾房地產開發有限責任公司就翠天小區內已經建成的地下停車位於本判決書生效後三十日內向全體業主開放,被告不得以隻售不租為由拒絕業主租用停車位的要求;駁回原告西寧市城東區翠天小區業主委員會的其他訴訟請求。

案件受理費5900元,減半收取2950元,由原告西寧市城東區翠天小區業主委員會和被告青海三禾房地產開發有限責任公司各負擔一半。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審宣判後,原告翠天小區業主委員會不服,向西寧市中級人民法院提起上訴。2018年1月19日,西寧市中級人民法院審理了此案,法院認為,原判認定事實清楚,證據確實充分,定性準確,量刑適當,審判程序合法,判定駁回上訴,維持原判。

(文中小區、公司、人物均為化名)

本版圖片均為資料

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