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前期物業合同未涉及業主 房屋交付後物業費由誰支付
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2018-03-22

  【案情】

  2006年,某房地產建築開發公司(下稱“房產公司”)開發了一個小區。2009年1月,房產公司與某物業管理有限公司(下稱“物業公司”)簽訂《前期物業管理服務合同》(下稱“前期物業合同”),委托物業公司負責所開發的小區的前期物業管理。合同第五條約定,“本合同期限自2009年1月1日至業主委員會成立時止。”第八條約定,“托管費用選擇包幹製,按照物業管理範圍和物業管理事項每月托管費5800元,在每月初由房產公司支付給物業公司。”合同簽訂後,物業公司按照合同約定為小區提供物業服務,房產公司也按照合同約定支付了2009年1月至2012年1月的物業費,但自2012年2月起一直拖欠物業費。2010年6月,小區房屋已交付給業主。2014年1月,房產公司向物業公司支付物業費5萬元。2017年7月,物業公司訴至法院,要求房產公司支付物業費及違約金等。

  【分歧】

  本案中,前期物業合同未涉及業主,房屋交付後,物業費由誰支付,存在兩種不同的意見:

  第一種意見認為,《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(下稱“物業糾紛司法解釋”)第一條規定:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同以及業主委員會業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。”因此,房屋交付後,物業費就應由業主支付給物業公司。

  第二種意見認為,房產公司與物業公司簽訂的前期物業合同是雙方真實意思表示,對雙方具有約束力。該合同約定物業費實行包幹製,由房產公司直接支付給物業公司,合同期限截至業主委員會成立時止,並未約定房屋交付後由業主向物業公司交納物業費。物業糾紛司法解釋的上述規定並不能取代雙方的意思自治。因此,本案中,房屋交付後的物業費仍應由房產公司支付給物業公司。

  【評析】

  筆者同意第二種意見,理由如下:

  1.前期物業合同關於物業費由房產公司直接支付的約定是雙方真實意思表示,對雙方具有約束力

  合同法第八條規定,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。此條規定了合同相對性原則。合同相對性原則要求合同雙方依照合同約定履行自己的義務。當然,在符合條件的情況下,合同雙方可以突破合同相對性原則,為第三人賦予合同權利或設定合同義務。

  2.本案並不具備突破合同相對性原則的條件

  本案屬於物業糾紛,涉及建築單位、物業公司、業主三方當事人。在物業合同中,建築單位與物業公司約定房屋交付後物業費由業主支付,根據合同相對性原則,該約定本應取得業主的同意後才能對業主產生法律約束力,但由於物業服務的特殊性,以及根據“誰受益誰負擔”的原則,物業糾紛司法解釋才直接賦予建築單位與物業公司的上述約定對業主的法律約束力,而不論業主是否同意。但應該明確的是,在前期物業合同中,為業主設定支付物業費義務的是建築單位與物業公司的約定,此約定是突破合同相對性原則的條件,最高法院的司法解釋隻是賦予了該條件以法律約束力,並不能代替該條件,即最高法院的司法解釋不能代替合同雙方的意思自治。在本案中,房產公司與物業公司約定物業費由房產公司支付,並未約定物業費由業主支付,因此並不具備突破合同相對性原則的條件。

  3.房產公司在簽訂前期物業合同時未盡到注意義務,應承擔相應的不利後果

  建設單位在與物業公司簽訂前期物業合同時,應對房屋交付後物業費的支付主體、支付標準、支付方式等進行約定。本案中,房產公司在簽訂前期物業合同時,對房屋交付後物業費的支付未作約定,導致房屋交付後其仍需承擔支付物業費的義務。而且在2010年6月房屋交付完畢後,2014年1月房產公司還向物業公司支付了物業費,這進一步證明了房產公司在簽訂前期物業合同時約定由其支付物業費是其真實的意思表示。房產公司作為從事房產開發的專業公司,未盡到合理的注意義務,理應自行承擔相應的不利後果。

  (作者單位:江西省德興市人民法院)

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