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關注業主自治組織建設 發揮業主大會管理作用
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2018-07-11

   我國商品住房製度的建立,給大家提供了購買私有住房的機會。2007年10月1日起施行的《物權法》,明確了業主的建築物區分所有權,規定“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。此外,2009年10月1日起施行的《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》,對業主專有部分、共有部分等規定進行了細化,為業主依法保護自身的合法權益、參與共有部分財產管理提供了依據。

  提高思想認識

  增強業主大會建設主動性

  業主對建築區域內共有部分財產的共有是成立業主大會、選舉業主委員會的重要基礎。根據規定,一個物業管理區域成立一個業主大會。如果隻有一個業主,或者業主人數較少且經過全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會業主委員會的職責。對於商品房項目,成立業主大會、選舉業主委員會是十分必要的。

  一是協商議事集體決策的需要。共有部分財產屬於全體業主,那麽,對共有部分財產的管理是全體業主的法定義務。一個新建商品房項目竣工入住後,麵臨諸多管理問題,比如:個別業主私自占用共有部分私搭亂蓋,隨意圈占綠地或共有場地供自己使用,任意破壞共用設施設備;少數業主將專有部分出租給他人用於辦公、經營等影響相鄰業主生活等,這些都需要成立業主大會討論製定管理規約,實現業主的自我約束和發揮業主委員會的監督作用。又如:《物權法》規定:“業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”,對於這一規定的落實,如果不成立業主大會,全體業主很難決策選擇具體的管理方式。目前,一些新建商品房項目,由於沒有成立業主大會,前期物業管理時間較長,少則2至3年,有的時間在5至6年以上,業主遇到共同管理問題無法解決,對物業服務不滿意難以更換物業服務企業。還有就是房屋及其附屬設施設備的維修,隨著投入使用時間的延長,出現屋麵漏雨、共用部位損壞是難以避免的,但是,由於沒有成立業主大會,沒有業主委員會牽頭組織討論決定維修事項,導致出現的問題無法解決,業主對居住環境不滿意,遷怒於物業服務企業,引發矛盾糾紛,影響社區和諧穩定。

  二是監督協助履行物業服務合同的需要。對於商品房項目,不管選擇哪種管理方式,業主、業主委員會都會麵臨監督和協助委托方履行合同的問題。尤其是選聘物業服務企業實施專業化服務的商品房項目,如果業主委員會缺失或者不能依法履行相應職責,物業服務企業就有可能出現服務行為不規範、履行合同提供服務打折扣,甚至出現侵占全體業主合法權益等問題。從實踐中看到,黨政機關、醫院學校、機場車站等項目,也是選聘物業服務企業提供服務,但是,作為合同一方,有明確的部門和人員對物業服務企業履行合同進行實時有效的監督與協助,發現問題及時要求整改,對提供服務的滿意度很高,合同雙方很少發生矛盾糾紛。在物業管理活動中,監督和協助物業服務企業履行合同的主體應是全體業主,隻有重視業主大會組織建設,選好配強過硬的業主委員會,建立落實常態監督協調工作機製,才是解決目前存在的物業服務意識不強、服務行為不規範和提供服務質量不高等問題的關鍵。

  三是促進社區建設和管理形成合力的需要。經過多年的房地產市場發展,商品房項目在我市的既有房屋結構中占有較大比重,並且,這一比重還會不斷增加。社區建設和綜合治理是不斷推進國家治理體係和治理能力現代化的重要組成部分,人民群眾居住生活環境的改善和持久維護是社區建設和綜合治理的重要內容,也是人民向往美好生活的目標之一,業主大會組織的建立和依法有效發揮作用,對於調動全體業主積極參與共有財產管理、改善居住環境、監督物業服務企業提高服務水平、製約少數業主出現違規違約行為、有效減少物業管理矛盾糾紛發生以及協調物業管理與社區管理、社區服務之間關係等不可或缺,沒有業主委員會動員引導業主廣泛參與社區建設和綜合治理,難以實現美好居住環境的持續保持。

  堅持問題導向

  摸清業主大會建設管理問題

  我國業主自治組織建設與管理伴隨著物業管理行業的發展而出現並發展。各地結合自身發展實際不斷探索業主大會製度建設的一係列問題。2003年9月1日起國務院《物業管理條例》施行,對成立業主大會、選舉業主委員會等第一次予以規定明確。2007年10月1日起施行的《物權法》,對業主大會的成立、共同決定的事項等在宏觀上進行了規定。2010年1月1日起施行的《業主大會業主委員會指導規則》,對成立業主大會的牽頭單位、備案實施以及一係列操作性問題進一步作了明確。從我市來講,除《天津市物業管理條例》外,市政府還製定出台了《天津市業主大會業主委員會活動規則》等文件,這些都為業主自治組織建設提供了依據。但是,由於諸多原因,導致成立業主大會難、業主委員會換屆選舉難和業主大會依法運行有效發揮作用難等問題依然存在。歸納分析,主要問題有以下幾個方麵。

  一是業主的共有部分財產意識淡薄。我國商品房製度的建立有20多年時間,《物權法》的頒布實施也有10年多時間,目前,居住在商品房項目的業主普遍存在專有部分財產意識強、共有部分財產意識淡薄的問題,很多業主認為,花錢購買商品房隻購買了專有部分財產,自己辦理了房產證,可以占有、使用、出租和處分,而對於共有部分財產,業主不論是在購房交款簽訂合同環節、開發建設單位向其交付驗房環節還是在辦理房產證等環節,都無法感受到這部分財產與自己有任何關係,從而導致對專有部分以外共有部分財產的共有認同感不強。由於參與共同管理的主體地位難以確立,也就影響了每一位業主參與共同管理的責任意識和主動性,表現在不願意參加業主大會會議、不願意參加業主委員會成員選舉,不按照管理規約要求約束自己行為,對占用小區共用部位、損壞共用設施設備等行為熟視無睹,認為與己無關、不管不問,還有少數業主以各種理由拒交物業費。

  二是部分業主大會組織自治意識和能力還不高。從了解情況看,業主大會成立後,有的業主委員會依法履職主動開展工作的意識還不強,在監督業主遵守管理規約、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同、以及動員引導廣大業主參與共有部分財產管理等方麵還沒有發揮應有的作用;有的業主委員會由於缺少專業知識和相關政策法規知識,在討論確定維修共用部位、共用設施設備事項、申請使用房屋專項維修資金、組織選聘解聘物業服務企業等方麵,存在不作為、亂作為、慢作為等問題,影響相關業主遇到問題的及時解決,引發矛盾糾紛;還有的業主委員會成員大局意識不強、組織紀律觀念不強,過分強調個人意願的實現,不能堅持少數服從多數原則,影響內部團結和形成合力;有的業主委員會對依法履職認識不到位,認為對共有財產管理是物業服務企業的事、是政府部門的事,不把主要精力集中在發動組織業主參與共有財產管理、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同、促進居住生活環境改善等方麵,而是不依法理性組織維權;近年來,甚至有個別業主委員會成員在選聘物業服務企業、申請使用房屋專項維修資金以及對利用共用部位、共用設施設備經營等方麵出現違法違紀問題,影響業主委員會的公信力。

  三是對業主大會的指導監督職責分工有待明晰、工作機製有待健全完善、職責落實有待加強督促。由於我國物業管理行業發展的曆史原因,長期存在物業管理與社區管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業管理代替社會管理的局麵。一些地方的物業管理行政主管部門既要監督管理物業服務企業,同時還要指導監督業主大會業主委員會履職。過去有的地方將成立業主大會的籌備牽頭工作交給了前期物業服務企業,有的地方則交給了開發建設單位,轄區的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區縣人民政府沒有將業主大會組織納入日常管理範圍。近年來,隨著對業主自治組織管理重要性的認識,各地也積極探索建立完善相關管理製度,落實屬地政府管理責任,將成立業主大會的牽頭籌備、備案和指導監管等交給了轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)。但是,受曆史原因的影響,部分區縣政府沒有將對業主大會組織的監督管理擺上議事日程,列入對街道辦事處(鄉鎮人民政府)履職的考核內容;有的街道辦事處(鄉鎮人民政府)沒有從根本上轉變觀念,主動依法履職的意識還不強;有的街道辦事處(鄉鎮人民政府)對加強業主大會建設和管理的重要性認識不足,對符合成立條件的商品房項目不主動牽頭籌備成立工作;有的街道辦事處(鄉鎮人民政府)擔心業主大會成立後的維權,采取能推就推、能拖就拖的處理辦法;還有的街道辦事處(鄉鎮人民政府)有關工作人員由於不熟悉相關政策和組織程序,工作中存在畏難情緒。

  多措並舉

  發揮業主大會管理共有財產作用

  參與共有部分財產管理是業主的法定義務,不論是選聘解聘管理服務單位,還是日常的管理維護都離不開業主,因此,各級政府和有關部門都應重視和支持業主大會成立,指導監督在工作中發揮自身應有的作用。為此,提出如下建議。

  一是重視健全完善相關政策法規。從創新社會治理體係、進一步明確各級政府、各相關部門職責分工、理順關係、建立健全長效工作機製、以及解決出現的新情況新問題等出發,組織修訂物業管理相關政策法規,解決長期存在的以單一管理代替綜合管理、行業管理代替社會管理的問題,為各級政府將業主大會組織建設納入指導監管範圍、堅持依法行政提供法製保障。

  二是重視選好配強業主委員會成員。業主委員會業主大會的執行機構,社區物業管理離不開它的橋梁紐帶作用,實踐證明,業主委員會成員選配好與不好直接影響美好居住生活環境的改善和社區和諧穩定。因此,各級政府在指導監督業主大會成立中,一定要把好業主委員會成員的選舉關,應動員更多符合條件的黨員參加業主委員會成員選舉,讓廣大黨員在組織帶領人民群眾創造美好居住環境中發揮重要作用。此外,還應重視組織業主委員會成員培訓,提高依法履職專業能力,引導依法理性處理好維護業主合法權益與做好共有財產管理、創造美好生活的關係。

  三是重視加強宣傳引導。物業管理行業在我國雖然經曆了30多年的發展,目前bt种子磁力看到業主的市場主體依然還不成熟,這一市場主體發展不對稱問題直接影響和製約了物業管理市場規範健康發展。培育引導業主增強共有財產意識、規約意識、契約意識和消費意識,不隻是物業管理行政主管部門的事,更是各級政府、各相關部門的共同責任,因此,多種形式宣傳普及物業管理政策法規知識,培育引導業主走向成熟是一項繁重而長期的工作。

  四是重視提高依法指導監管的專業能力。業主大會組織建設政策性、程序性比較強,指導監督業主大會業主委員會依法履職、協調解決物業管理糾紛、抓好社區物業管理工作還需要具備許多方麵的專業知識,因此,對從事這方麵工作的各級幹部應采取多種形式加強業務培訓,不斷增強依法行政的業務能力。

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