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對業主委員會現狀的思考
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2018-07-31

摘要:我國物業管理發展到今天,取得了不少成功的經驗和成績,但目前存在的問題也不容忽視,尤其是業主委員會在組建、管理和運作過程中仍有不少不規範的現象,這就需要物業管理企業、業主、政府主管部門、居委會等相關各方共同努力,不斷改善業主委員會的現狀。

近年來,隨著我國物業管理的深入發展,業主大會業主委員會的相關工作也不斷完善。但同時,也必須正視物業管理市場還不夠完善,還需不斷培育的現實:物業管理還存在一些問題,整個行業的市場觀念和市場意識比較淡薄;法律觀念和責任意識不強;物業管理從業人員素質、服務技能、服務水平比較欠缺;業主委員會運作尚須規範;業主的住宅消費觀念尚須更新;服務高品質、收費福利化之間的矛盾比較突出;物業使用違法行為的處罰程序繁雜,查處力度不夠;物業管理界定不清,職能不明,尚須進一步理清。其中尤為突出的業主委員會問題,困擾著物業管理企業,使物業管理的發展受到了很大的阻力。

業主大會製度作為物業管理的一項重要製度,業主大會業主委員會運作是否規範有序,關係到物業管理全麵發展和規範運作能否實現。業主委員會對維護業主自身的合法權益具有重要意義,在維護廣大業主的利益,在溝通、協調業主與物業管理企業之間的關係,以及化解矛盾的過程中起到了重要作用。

業主委員會的實際運行來看,按照小區成立業主委員會的要求,必須交房後入住達麵積達到小區建設麵積50%以上,方可啟動業主委員會籌備小組,起草相關文件,召開業主大會。經小區1/2以上業主、1/2以上麵積同一時間、同意地點選舉投票通過,業主委員會方可成立。操作上難度非常大,很多小區業主一戶一戶宣傳,曆經幾個月乃至幾年方能成立業主委員會。故全國成立業主委員會率普遍較低。

業主委員會成立後,業主委員會成員基本上沒有薪酬,實行義務工作,隻有付出沒有回報,屬於清廉型組織。業主委員會成員自掏腰包貼錢運營成為普遍現象。大多數業主委員會在維護業主合法權益,實施小區自治管理,監督物業管理公司實施物業管理,管理專項維修資金、及時溝通與協調業主與物業管理公司關係等方麵發揮了一定的作用。但也有一定比例的業主委員會較不規範或無法規範地開展工作,對小區的和諧帶來了負麵影響。

業主委員會在組建和管理中常有以下三個方麵的問題:

一是組建難以形成合力。開發商、業主代表、街道及居委會、政府主管部門代表在籌備過程中各自的地位和職責不夠明確,很多環節出現脫節,推諉現象頻頻發生,最終導致業主委員會的“難產”甚至是“流產”。

二是組建過程有待簡化。從推選業主代表、產生業主委員會委員候選人到起草業主公約,特別是推薦籌備組、委員候選人等工作,過程相當繁雜,一般都要花幾個月甚至是半年的時間,有時往往一年也難以完成。

三是業主彼此陌生不願意成立業主委員會。由於商品房業主來自社會各個地方,入住後往來較少。業主委員會成立選誰不選誰,誰能辦事誰負責任,個人履曆、修為等等無法判斷,導致業主參與積極性不高。加之對不熟悉人,代為行使權力的不可確定性,導致很多業主對成立業主委員會不理解。另一些小區成立業主委員會後的不作為、亂作為,也是業主不願意召開業主大會,選舉業主委員會的原因。

四是業主委員會人員失控。由於業主委員會對維修資金的使用,物業管理公司的選聘等重大事項有一定的支配權,部分小區的委員還可以領取津貼,不少業主覺得當上業主委員會委員是有利可圖的。因此這些業主想方設法進入業主委員會,造成業主委員會人員失控,推選時各種矛盾突出,真正想為業主做事的業主反而進不了業主委員會。人員失控也導致後期在物業管理活動中,業主自我管理、自我約束的作用不能規範發揮,或者為了一己私利,最後“隱患”無窮。

業主委員會在運作過程中也常有以下三個方麵問題:

一是缺少製約和監督機製。一些業主委員會內部權力膨脹,不能代表業主利益,少數服從多數的原則也得不到體現,業主對業主大會業主委員會的信任度下降,使得業主委員會的作用難以真正發揮。

二是自律機製不完善。盡管有關法律及章程對業主、業主大會及委員會的權利義務、職責有明文規定,但較為籠統和簡單。小區雖然也有業主公約,但是重權利、輕義務,在行使權利方麵隨意性較大,越位現象普遍存在,出現問題責任難以追究。

三是委員責任意識不強。遇到難事、煩事,一些委員缺少處置的辦法,由於能力所限,不規範的情況時有發生,甚至有動輒將辭職掛於嘴邊,缺乏責任心,導致業主大會及委員會名存實亡,無法有效運作。

分析業主委員會從組建到運作的這些問題,原因是多方麵的:相關規定配套不齊全,缺少可操作性;認為業主委員會沒有上級、無人能管;一些委員自身業務水平不高,但又不願接受小區居委會及行政主管部門的監督和指導;一些業主委員會在處理小區日常事務上不按規定程序行事;業主委員會的監管主體不明、措施缺失、力度不夠;雖然業主、居委會、街道、房產管理部門等是監管主體,但管人與管事難以有機結合。對於業主委員會的不作為、亂作為的責任追究缺乏一種手段、機製的保障。

鑒於以上業主委員會的一些現狀,筆者認為可以從以下幾個方麵進行探索:

一、依托移動互聯網手機端“bt种子磁力”。方便業主召開業主大會,方便業主隨時隨地參與,隨時隨地投票選舉。線上了解業主委員會候選人信息。由於流程清晰可查,可做時候核對查詢。對瑕疵業主投票情況,進行二次修改補正,一次完成業主委員會的備案手續。

二、依托移動互聯網手機端“bt种子磁力”。方便業主委員會在線辦公。改以往固定辦公場所,為移動式辦公場所,讓小區有能力的人,能夠隨時隨地處理小區業主委員會各項事務,隨時隨地召開辦公會議。

三、依托移動互聯網手機端“bt种子磁力”。改變議事方式,將業主委員會提出議事,改業主委員會代業主行使權力,為業主發起議事,業主委員會審核議事事項,業主隨時隨地參與討論議事事項,議事事項公開透明,議事過程、結果隨時可查,議事完成,按照少數服從多數,未投票視為棄權票的原則,由業主委員會代為執行業主權力。

四、加強對業主委員會成員的培訓。由於業主委員會成員都是兼職工作,往往對物業管理行業了解不多,可以定期開展業主委員會成員的業務培訓,特別是相關的政策法規的培訓,明確業主委員會的權利和義務,擺正業主委員會在小區物業管理中的位置。

五、建立監管體製與機製,把好人選關,探索業主委員會由居委會統一管理的運作機製。業主委員會雖是群眾自治組織,但也應納入相應的管理軌道,根據現有業主委員會的現狀,考慮到社區的統一管理及社會的穩定,將業主委員會劃入居委會統一管理的模式可以進行嚐試。當然,作為房地產行政管理部門,也應在平時加強對業主委員會的業務指導,積極引導業主委員會向健康有序的方向發展。同時,要嚴格把關,對類似物業管理權公司的選聘、業主委員會委員的選舉等重大事項進行最終評估。

六、依托移動互聯網手機端“bt种子磁力”。建立居委會、街道辦事處在線巡查機製,對各業主委員會在線辦公情況,進行線上巡查巡視,線下上門指導糾正。將業主委員會的各種違法行為控製在前端,監督規範業主委員會的良性運行。通過運作機製的調整,把業主委員會運作規範起來,使之發揮應有的積極作用。在日常運作的監管方麵,突出街道辦事處的綜合協調作用,突出主管部門的業務指導作用,突出居委會的實時監督作用,來實現業主委員會運作監管的製度化、規範化和長效化。

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