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【物業專欄】| 業主委員會的權利義務及法律地位的法規匯總
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2018-08-31

      在物業管理中,bt种子磁力是重要的角色,也是溝通業主與物業公司、溝通業主與相關監管機構、履行物業管理監督職能等多方麵工作必不可少的主體。所以,作為bt种子磁力成員,首先自身應該要清晰明白的知道bt种子磁力到底是什麽,有什麽權利義務,在履行職責中的每個環節應該怎麽做。本文依據我國有關物業管理的相關法律法規等法律文件,將有關業主委員會職能、權利義務、法律地位等相關法律規定進行梳理匯總,希望對物業管理工作有所幫助。


總旨:業主委員會業主大會的執行機構,執行業主大會決定的事項,根據業主大會的授權依法維護全體業主的合法權益。業主委員會備案通知書是業主委員會依法成立的證明文件。業主委員會在我國法律、行政法規、規章未明確規定為法人團體的情況下,完全符合《民事訴訟法》規定的“其他組織”的條件,具有民事訴訟主體資格,可以自己的名義,向法院提起訴訟或應訴。

相關法律法規的匯總:

一、法律:《物權法》

      2007年頒布的《物權法》並沒有對業主委員會的法律地位做出明確的規定,但對業主委員會在物業管理中的“行為效力”也即“話語權”做出了直接規定:

1、第七十八條“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

2、第八十三條“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會業主委員會,對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。”

二、司法解釋:

      最高人民法院通過司法解釋的形式對業主委員會作為訴訟主體的身份給予了明確的規定。

1、2003年《最高人民法院關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的複函》“根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若幹問題的意見》第四十條的規定,金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件,對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的,可以自己名義提起訴訟。

2、2005年《最高人民法院關於春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的複函》 “根據《物業管理條例》規定,業主委員會業主大會的執行機構,根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動,所產生的法律後果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的,可以作為被告參加訴訟。


三、行政法規:《物業管理條例》

      2003年頒布的《物業管理條例》並沒有浪費太多文字在bt种子磁力的權利上,但卻對bt种子磁力應遵守履行的義務進行了多條規定。

1、第十五條“業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。”

2、第十六條“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。....”

3、第十九條“業主大會業主委員會應當依法履行職責不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。業主大會業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。”

4、第二十條“業主大會業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內,業主大會業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,並認真聽取居民委員會的建議。”

四、地方性法規及規章:《深圳經濟特區物業管理條例》、《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若幹規定》

      2008年《深圳經濟特區物業管理條例》以《物業管理條例》為綱領架構,對有關物業管理中的各方參與主體進行了具體詳盡的規定,尤其對於bt种子磁力委員的權利義務進行了特別的規定,也對bt种子磁力權利義務做出了相關規定:

1、第十一條“有下列情形之一時,業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上業主提議;

(二)發生重大緊急事件需要及時處理;

(三)本條例和業主大會議事規則規定的其他情形。應業主提議召集業主大會會議的,業主委員會應當核實提議人的業主身份。”

2、第十八條“業主大會依法作出的決定,對本物業管理區域內全體業主具有約束力。業主委員會應當在業主大會作出決定三日內,將決定以書麵形式在物業管理區域內公告,並抄送全體業主。”

3、第二十一條“.....業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。”

4、 第二十二條“業主大會業主委員會活動經費,業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬,從物業服務費中按照市政府規定的比例提取,專款專用。業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬標準由業主大會決定。候補委員不領取津貼。”

5、第二十八條“業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,將成立情況向區主管部門備案。區主管部門應當將備案情況書麵通報物業所在地街道辦事處、社區工作站、公安派出所和物業服務企業等相關單位。備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更情況向區主管部門備案。”

6、第三十條“以業主委員會名義發布信息,應當經業主委員會作出決定,並加蓋業主委員會印章。”

7、第三十一條“業主委員會就下列事項作出決定,應當經全體委員過半數簽字同意:

(一)提請業主大會決定專項維修資金的籌集和使用;

(二)提請業主大會決定調整物業服務費;

(三)提請業主大會決定物業服務企業選聘方式;

(四)提請業主大會批準物業服務合同;

(五)召集業主大會臨時會議;

(六)終止委員職務以及將候補委員遞補為委員;

(七)中止委員職務並提請業主大會罷免委員職務;

(八)涉及業主重大利益的其他決定。”

8、第三十二條“業主委員會會議應當製作書麵記錄,由出席會議的委員簽字並加蓋業主委員會印章。”

9、第三十三條“業主大會業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定

業主大會業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動,不得組織、參與任何經營性活動。業主大會業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。業主大會業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,物業所在地的區主管部門或者街道辦事處,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

10、第三十八條“業主委員會有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由區主管部門決定予以解散:

(一)違反法律、法規規定,嚴重侵害業主合法權益;

(二)違反法律、法規規定,嚴重影響社區安定及公共秩序;

(三)不按規定履行業主委員會職責,情節嚴重。

      區主管部門解散業主委員會的,應當通知物業所在地街道辦事處依法組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。”

11、第四十四條“業主可以查閱業主委員會所有會議資料,並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答複業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

五、地方法院指導意見:

2011年《廣東省高級人民法院關於審理住宅物業服務糾紛案件若幹問題的指導意見》 (粵高法發〔2011) 49號)對bt种子磁力的訴訟主體身份予以了明確確認,同時對bt种子磁力參加訴訟進行權利處分時的程序進行了規定。

1、第1.1條“業主委員會作為當事人,就物業服務有關事項代表全體業主進行訴訟,法律後果由全體業主承擔。業主委員會起訴、應訴、提起反訴、上訴、撤訴,變更、放棄或者承認訴訟請求,進行和解、調解等訴訟行為的,應當向人民法院提交業主大會的授權決定。”

2、第1.2條“涉及全體業主共同利益的事項,由業主委員會作為原告進行訴訟。但具有本意見第10條至第13條規定的情形之一,有直接利害關係的業主可以書麵請求業主委員會向人民法院提起訴訟;業主委員會明確表示不提起訴訟,或者自收到請求之日起六十日內未提起訴訟,或者情況緊急、不立即提起訴訟將會使有直接利害關係的業主或全體業主的共同權益受到難以彌補的損害的,有直接利害關係的業主在不增加其他業主義務或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。未成立業主委員會的,有直接利害關係的業主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。僅涉及單個業主或者部分業主權益的,單個業主或者部分業主可作為原告提起訴訟。

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