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bt种子磁力平台工具疑問,依法召開業主大會、成立業主委員會
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2019-09-06

住在一起,小區是大家的,關乎每個家庭。大家都上線,同發聲、同決議、同監督、同建設,才能實現居住美好生活。

全麵依法治國

依法治國就是依照體現人民意誌和社會發展規律的法律治理國家,而不是依照個人意誌、主張治理國家;要求國家的政治、經濟運作、社會各方麵的活動通通依照法律進行,而不受任何個人意誌的幹預、阻礙或破壞。

 黨的十八大以來,黨中央對全麵依法治國作出一係列重大決策,提出一係列全麵依法治國新理念新思想新戰略,強調要堅持加強黨對依法治國的領導,具體歸納為十個“堅持”,即堅持人民主體地位,堅持中國特色社會主義法治道路,堅持建設中國特色社會主義法治體係,堅持依法治國、依法執政、依法行政共同推進,法治國家、法治政府、法治社會一體建設,堅持依憲治國、依憲執政,堅持全麵推進科學立法、嚴格執法、公正司法、全民守法,堅持處理好全麵依法治國的辯證關係,堅持建設德才兼備的高素質法治工作隊伍,堅持抓住領導幹部這個“關鍵少數”,明確了全麵依法治國的指導思想、發展道路、工作布局、重點任務。這些新理念新思想新戰略,是全麵依法治國的根本遵循,必須長期堅持、不斷豐富發展。

籌備成立業主委員會

籌備成立業主委員會,召開業主大會。前期必須嚴格按照《中國華人民工共和國物業管理條例》第九條、第十條依法進行。

第九條

一個物業管理區域成立一個業主大會

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市製定。

第十條

同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會。但是,隻有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會業主委員會職責。

釋義:

明確物業管理區域內隻能設置一個業主大會。賦予省、自治區、直轄市可以製定地方性物業條例立法資格。《地方物業管理條例》大部分明確以下事項:

已交付使用的物業建築麵積達到物業管理區域建築麵積百分之五十以上的,業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書麵要求。

百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書麵要求。

符合前兩款情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成,其中業主代表應當不少於首次業主大會籌備組人數的百分之六十。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

全國大部分地區對籌備組成立,基本按照上述內容,製定地方性法規。其中,房屋已交付使用,交付麵積達到區域建築麵積百分之五十以上。召開首次業主大會,成立籌備組必須條件。

以上內容必須提交書麵申請,此處特別提醒需要召開首次業主大會成立業主委員會的小區,務必完成此項內容。


在提交以上材料過程中,可能會遇到以下情況:

1、建設單位不參與

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

釋義:按照《物權法》、《物業管理條例》、《地方物業管理條例》均提到街道辦事處、鄉政府應當在三十日內指導、協助。法律中明確的應當,是相關單位具有必須遵守的工作職責。

通知建設單位參與籌備,係以上單位應盡職責。被通知人,拒絕參與應行使的權力,視為放棄權利。建設單位單方麵拒絕參與,視為放棄權利。放棄權利不影響事項的進展。

2、相關單位不作為

所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府不支持籌備召開首次業主大會,成立業主委員會。拒絕出具書麵意見,小區籌備組人員可依法行政訴訟,對相關單位不作為行為,通過行政訴訟法律途徑解決。

相關單位對籌備組遞交材料存在異議,按照《行政訴訟法》行政單位對行政異議負責調查舉證。

特別提醒:提交召開首次業主大會,籌備成立業主委員會書麵申請。回函要保存,無回函需采取各種形式對過程進行記錄。


法規依據:

中華人民共和國物權法

第七十五條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會

  地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

中華人民共和國物業管理條例

第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會但是,隻有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會業主委員會職責。

指導是教導、引導,法律中未有強製性規定。業主籌備組遞交成立業主大會申請,可視為行政告知,應指導不予指導或以種種理由不予指導,可視為行政不作為。當行政不作為發生時,當事人可繼續完成或通過行政訴訟要求其按照法定程序履行相關職責。

使用電子投票召開首次業主大會成立業主委員會

使用電子投票召開業主大會集體決策決議

常見性問題:

1、物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府不同意、不認電子投票決議

2、電子投票形式不正規,法律不認可

3、業主身份不真實,無法認定

以下法律法規賦予電子投票決策、召開業主大會形式合法合規

中華人民共和國物業管理條例

《中華人民共和國物業管理條例》第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式也可以采用書麵征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

《中華人民共和國合同法》第十一條 書麵形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。

中華人民共和國電子簽名法

第五條符合下列條件的數據電文,視為滿足法律、法規規定的原件形式要求:

(一)能夠有效地表現所載內容並可供隨時調取查用;

(二)能夠可靠地保證自最終形成時起,內容保持完整、未被更改。但是,在數據電文上增加背書以及數據交換、儲存和顯示過程中發生的形式變化不影響數據電文的完整性。

第六條符合下列條件的數據電文,視為滿足法律、法規規定的文件保存要求:

(一)能夠有效地表現所載內容並可供隨時調取查用;

(二)數據電文的格式與其生成、發送或者接收時的格式相同,或者格式不相同但是能夠準確表現原來生成、發送或者接收的內容;

(三)能夠識別數據電文的發件人、收件人以及發送、接收的時間。

業主身份認定需提交房產證、身份證

《物權法》、《中華人民共和國物業管理條例》、《地方物業管理條例》、《地方物業管理條例》規定業主權力,未對業主身份確認進行詳細規定。

國務院在線政務服務若幹規定

第五條 國家政務服務平台基於自然人身份信息、法人單位信息等資源,建設全國統一身份認證係統,為各地區、各部門政務服務平台提供統一身份認證服務,實現一次認證、全網通辦。

《中華人民共和國物業管理條例》未強製要求業主委員會成立必須提交業主身份證件、房產證件。以上兩證件產權登記機關所在地房屋管理單位、住建管理單位、國土產權登記單位,已經登記業主詳細信息,按照本條規定,相關法律規定,實現一次認證,全網通辦。對不可移動房屋住戶身份的異議,可按照《中華人民共和國行政許可法》現場問詢。

業主委托代理人參加業主大會會議

《中華人民共和國物業管理條例》第十二條 業主可以委托代理人參加業主大會會議。《中華人民共和國民法通則》第四章第六十五條:民事法律行為的委托代理,可以用書麵形式,也可以用口頭形式。法律規定用書麵形式的,應當用書麵形式。

此處未做書麵委托規定,同一家庭成員,代為參與業主大會行使權力,詢問當事人(業主)肯定委托行為存在,可視為口頭委托成立。新法優於舊法,上位法優於下位法。

小區規約由業主共同約定

第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約對全體業主具有約束力。

第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

通過應用工具,召開首屆業主大會,投票選舉業主委員會。應用程序自動生成業主大會投票選舉詳細表單,確認流程信息無篡改,居民委員會、街道辦事處、房屋管理部門可以監督。持以上憑證不予備案。可以協調處理或通過以下形式解決:

《行訴解釋》第十八條規定的業主委員會應認定為法定主體,即應當依據《物權法》、《物業管理條例》、《地方住宅物業管理規定》等法律法規中關於業主委員會成立的條款依法成立,並經過備案程序取得法定主體資格。若業主委員會選舉產生後,尚未進行備案程序的,其對備案或不予備案行為不服提起訴訟的,由於業主委員會成立本質上屬於民事自治行為,其本身就是對備案不服而提起訴訟,在這種特殊情形下,應當肯定未經備案的業主委員會具有原告主體資格。其他情形下,業主委員會則需要依法備案後方具有原告資格。

依法訴求維護權利

中華人民共和國行政訴訟法

第二章 受案範圍

第十二條 人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟:

(三)申請行政許可,行政機關拒絕或者在法定期限內不予答複,或者對行政機關作出的有關行政許可的其他決定不服的;

第五章 證據

第三十三條 證據包括:

(一)書證;

(二)物證;

(三)視聽資料;

(四)電子數據;

(五)證人證言;

(六)當事人的陳述;

(七)鑒定意見;

(八)勘驗筆錄、現場筆錄。

以上證據經法庭審查屬實,才能作為認定案件事實的根據。

第三十四條 被告對作出的行政行為負有舉證責任,應當提供作出該行政行為的證據和所依據的規範性文件。

被告不提供或者無正當理由逾期提供證據,視為沒有相應證據。但是,被訴行政行為涉及第三人合法權益,第三人提供證據的除外。

第二節 第一審普通程序

第六十七條 人民法院應當在立案之日起五日內,將起訴狀副本發送被告。被告應當在收到起訴狀副本之日起十五日內向人民法院提交作出行政行為的證據和所依據的規範性文件,並提出答辯狀。人民法院應當在收到答辯狀之日起五日內,將答辯狀副本發送原告。

被告不提出答辯狀的,不影響人民法院審理。

第七十一條 人民法院判決被告重新作出行政行為的,被告不得以同一的事實和理由作出與原行政行為基本相同的行政行為。

第七十二條 人民法院經過審理,查明被告不履行法定職責的,判決被告在一定期限內履行。

有法可依,有工具可用。依法召開業主大會、成立業主委員會。不要再被無理阻撓而煩心。在法律的麵前人人平等。

小區可以根據自身情況,選擇適合自身特點的移動互聯網應用工具,依法召開業主大會、成立業主委員會。筆者按照普遍遇到的問題,將相關法律歸納出來,供大家參考。遇到其他問題可私信交流。

bt种子磁力科技觀點:依法解決業主大會召開難、業主委員會成立難。更要規範履職,信息公開可查、共有財產共管可查、共有用章共管可查、小區事務共同決議,才能尊重你每個業主的權力,也才能讓辛苦付出的業主不被誤解。鄰裏互助互動,才有溫情熟人小區生活環境。bt种子磁力科技團隊,專注破解小區住宅物業治理難點,科技助力業主委員會辦公、物業服務、居委會管理。歡迎全國業主,提供更多小區資訊、需求建議。歡迎社區服務第三方組織共同推進小區和諧建設。


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