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業主大會怎麽開?bt种子磁力委員怎麽選?答案都在這裏↓↓↓
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2019-11-01

為切實維護業主合法權益,提高業主委員會自治能力,規範業主大會業主委員會日常運作,確保物業管理活動正常開展,有效減少物業管理矛盾糾紛,促進社會和諧穩定,依據《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《業主大會業主委員會指導規則》和《贛州市住宅小區物業管理辦法》以及中央掃黑除惡專項鬥爭工作部署,現就指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展小區業主組織建設等有關事項通知如下:

一、規範業主大會籌備行為

1.督促建設單位、物業服務企業履行報告和協助義務。各縣(市、區)物業行政主管部門要按照《江西省物業管理條例》第十二條規定,對於房屋出售並交付的建築物總麵積達到50%以上的住宅小區,督促建設單位書麵報告物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會,並按規定提供相關資料。建設單位未履行報告和提供資料義務的,各縣(市、區)應當依據《江西省物業管理條例》第七十六條規定依法查處。建設單位、物業服務企業未按照相關法律規定提供業主名冊等資料的,各縣(市、區)物業行政主管部門要督促限期整改,逾期仍未整改的,依據相關法律法規依法查處。街道辦事處(鄉鎮人民政府)可向不動產登記機構申請查詢業主姓名和房屋麵積。

2.指導組建首次業主大會籌備組。對於符合成立業主大會條件,且物業管理區域已備案的,各縣(市、區)物業行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照《江西省物業管理條例》第十三條規定,依法指導、協助和監督業主組建首次業主大會籌備組。

(1)街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在聽取業主意見的基礎上,根據物業管理區域規模、物業類型、業主戶數等因素,確定業主代表人數、名額分配及產生辦法;按照籌備組業主代表資格條件核實報名參加籌備組的業主身份。

(2)業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。籌備組業主代表未履行《江西省物業管理條例》第九條規定義務的,或者偽造業主簽名推薦的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當取消其參加籌備組的資格。

3.指導籌備組依法開展籌備工作。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任或委托屬地社區代表擔任;籌備組會議由籌備組組長召集和主持,也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持;籌備組成立後應集中學習籌備成立業主大會和選舉業主委員會的相關規則;籌備組成員不能委托代理人參加會議,但法人或者其他組織除外;籌備組業主成員資格應符合《江西省物業管理條例》第二十一條規定;籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席,作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意;籌備組會議應當製作書麵記錄並存檔,籌備組會議作出的決定,參會成員應當簽字確認,並自作出決定之日起3日內向全體業主公告;籌備組應當按照《江西省物業管理條例》第十四條規定做好籌備工作;首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則與擬提交表決的業主大會管理規約和議事規則相關內容應相一致;籌備組應當自成立之日起90日內,組織召開首次業主大會會議。

規範業主大會表決過程

1.業主決定事項。《中華人民共和國物權法》第七十六條規定由業主共同決定的事項,應當由業主大會或其他方式依法決定,不得通過業主大會授權、委托等方式由業主委員會決定。

前期物業服務合同期限屆滿前解聘物業服務企業,並選聘新物業服務企業的,業主委員會應當將解聘物業服務企業和選聘新物業服務企業作為一個表決事項,提交業主大會會議表決。選聘新的物業服務企業的,業主委員會應先在物業行政主管部門查詢擬選聘物業服務企業的備案與信用信息情況,選聘工作可參照我市前期物業管理招標投標程序進行。

2.信息公開渠道。在籌備成立首次業主大會和組織召開業主大會會議期間,按照物業管理相關法律法規規定,應當向全體業主公告、公示、通知的事項,籌備組可以通過書麵通知、在物業管理區域內顯著位置公布,或者按照臨時管理規約約定的其他方式告知全體業主。公開事項內容較多的,可以通過微信群、公眾號等方式向全體業主公開,征集業主意見,接受業主監督。

3.業主大會會議形式。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書麵征求意見的形式。物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議;業主代表在參加業主大會會議前,應組織所代表的幢、單元、樓層的業主召開會議或征詢意見建議。業主大會會議采用書麵征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。

4.規範書麵征求意見形式。業主大會會議表決采用書麵征求意見形式的,應當采用記名投票的方式;書麵的選票、表決票應當由可以行使表決權的人簽名;表決意見包括同意、反對、棄權3種;籌備組應當設定合理投票期限,在發出會議通知時一並通告全體業主。任何人不得偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書麵委托書或者業主簽名。

5.規範統計表決結果。籌備組應當邀請若幹名業主擔任監票人、唱票人、計票人;采用集體討論形式的,籌備組應當組織監票人、唱票人、計票人當場統計表決結果;采用書麵征求意見形式的,籌備組應當與監票人、唱票人、計票人於業主大會會議投票期限屆滿後,及時對業主的選票、表決票進行查驗統計,查驗統計結果由監票人、唱票人、計票人簽名確認並加蓋屬地社區公章;選票與票箱應存放於屬地社區,當日不能完成選舉與統計的,應予以封存並由監票人、唱票人、計票人簽字確認;籌備組成員、業主委員會委員、業主委員會委員候選人及前述人員近親屬不得擔任監票人、唱票人、計票人。

6.規範公示表決結果。表決結果應向全體業主公示,公示內容應當包括已參與表決業主的房號、專有部分麵積、表決意見,以及全體業主表決意見的匯總結果等。采用集體討論形式表決的公示期應不低於7日,采用書麵征求意見形式表決的公示期應不低於30日。公示業主大會會議表決結果同時,籌備組還應當通告對表決結果異議的處理方式,包括異議的受理方式、受理期限、處理方式、處理期限等內容。

7.妥善處理表決結果異議。對業主大會會議表決結果有異議的,可以按照下列方式處理:

(1)異議提出人應當在表決結果公示期間,實名向籌備組提出書麵異議。公示期滿後提出異議的,籌備組可以不受理。

(2)籌備組應當在業主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起規定時間內對異議進行處理。

(3)業主提出查驗書麵的選票、表決票的,應當向籌備組出示業主的有效身份證件和有效產權文件;籌備組應當在本項第(2)項要求的期限內,將相應業主的選票、表決票供其查驗。經查驗,發現選票、表決票不是具有表決權的人簽名,或者選票、表決票的表決意見與公示表決結果不一致的,籌備組應當重新統計表決結果。

(4)業主、物業服務企業、建設單位對表決結果公示的業主人數、專有部分麵積等業主投票權數提出異議的,籌備組應當在第(2)項要求的期限內進行核實。經核實,公示的業主投票權數不符合《江西省物業管理條例》第八十八規定的,籌備組應當重新統計表決結果。

(5)重新統計表決結果的,籌備組應當向全體業主通告重新統計的表決結果,通告內容應當包括變更的表決意見、變更的投票權數和全體業主表決意見的匯總結果等。

(6)籌備組確認異議不成立,且決定不再重新統計表決結果的,應當將處理決定書麵告知異議提出人。

(7)籌備組未按照上述要求進行處理的,異議提出人可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應予以調查並將調查結果書麵告知異議提出人;異議提出人對調查結果仍有異議的可向縣(市、區)物業主管部門提出複查申請,複查結果與調查結果一致,對複查結果提出再複查申請的將不再受理;籌備組違反法律法規的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令其限期改正,並通告全體業主。

三、規範bt种子磁力委員資格和行為

1.依法產生業主委員會委員候選人。業主委員會委員候選人可以采取業主聯名推薦、業主自薦等方式向籌備組報名。籌備組應當核查業主委員會委員候選人資格條件,取消不履行《江西省物業管理條例》第九條與不符合第二十一條規定資格條件的候選人。與物業服務企業有利益關係、違章搭建行為、未履行業主義務、失信被執行人等人員應限製進入業主委員會

2.規範業主委員會委員行為。業主委員會委員不得有《江西省物業管理條例》第二十八條規定的禁止行為。業主委員會應當加強自律,對業主委員會委員存在規定禁止行為的,業主委員會應當中止其委員職務,並組織召開業主大會罷免其委員職務。業主委員會不依法履行該職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以責令其限期改正,並通告全體業主;業主委員會逾期不召開業主大會的,由居民委員會組織召開。

3.規範補選業主委員會委員和換屆選舉業主委員會。《業主大會業主委員會指導規則》規定,應當按照下列方式補選業主委員會委員和換屆選舉業主委員會

(1)業主委員會委員缺員,由候補委員遞補後仍不足5人的,或者後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的,業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。

(2)業主委員會任期屆滿6個月前,應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會

(3)業主委員會未在規定時間內組織召開業主大會會議補選委員或者換屆選舉業主委員會的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以責令其限期組織補選或者換屆選舉,並通告全體業主;逾期未組織補選或者換屆選舉的,由居民委員會組織。

4.監督業主委員會履行備案義務。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當按照《江西省物業管理條例》第二十二條、第二十九條規定,監督業主委員會及時履行備案義務,對提交的備案資料應以小區為單位予以建檔並保存於屬地社區,供相關小區業主與縣(市、區)物業主管部門查驗。

5.監督業主委員會依法履行職責。業主委員會應當按照《物業管理條例》等法律法規依法履行職責,要建立定期接待製度,及時了解業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受谘詢、投訴和監督;要建立工作記錄製度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄,並妥善保管;要建立信息公開製度,按照規定及時公布業主大會業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項,定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況,接受業主查詢所保管的物業管理信息等。

提高業主組織的履職能力

發揮黨員的先鋒模範作用。鼓勵黨員在社區亮明身份,發揮模範帶頭作用,主動參與業主組織建設和活動,為所居住的物業小區和諧穩定盡一份責任。鼓勵和支持具備黨員政治麵貌的業主、離退休幹部、居民委員會成員的業主通過法定程序成為籌備組業主代表、業主委員會委員,發揮模範帶頭作用,依法履行職責。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應定期對社區居委會、業主委員會進行物業管理相關法律法規知識的培訓等,各縣(市、區)物業行政主管部門應予以指導和幫助。

五、強化業主大會業主委員會日常活動的指導和監督

業主大會業主委員會應按照《物業管理條例》第十九條、第二十條規定開展工作,並接受屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導和監督。對舉報業主委員會委員或業主委員會有組織有預謀地以解聘物業服務企業為由,向物業服務企業敲詐、勒索錢財或惡意誹謗物業服務企業,煽動業主聚集上訪,惡意幹擾阻礙物業管理工作開展的線索,各縣(市、區)物業行政主管部門應按照掃黑除惡專項鬥爭要求及時辦理,一經查實,堅決依法依規處理。

六、加強部門聯動,強化行業監管

各縣(市、區)物業行政主管部門要加大對建設單位、物業服務企業不履行支持、協助業主組織建設義務和侵占業主合法權益的違規行為的查處力度,同時對其行為給予企業和從業人員不良行為信用扣分,實施失信聯合懲戒措施。

對在物業管理區域範圍發生恐嚇、聚眾鬧事、暴力傷害等嚴重擾亂公共秩序行為的,以及在互聯網群組發布、傳播謠言和擾亂社會秩序,破壞社會穩定信息的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)要及時向當地政法委、掃黑辦、公安機關報告。

加大物業管理宣傳力度

各縣(市、區)物業行政主管部門要聯合街道辦事處(鄉鎮人民政府)采取多種方式,廣泛宣傳物業管理政策、法規,提高廣大群眾對物業管理的認識,樹立物業服務消費意識,營造共建共治共享的小區治理氛圍。同時要加強與宣傳部門的溝通聯係,指導督促新聞單位和網絡等各類媒體正麵宣傳,客觀報道物業服務糾紛,引導業主在物業管理活動中自覺履約守規,理性維權。

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